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房產新政密集出臺引發房屋買賣糾紛增多
部分當事人欲利用“新政”規避違約發佈時間：2017-11-30 21:04:50【我要糾錯】【字體：大 默認 小】【打印】【關閉電動床】????法制網記者 黃潔 見習記者 張雪泓
????房屋是當今城市傢庭最重要的財產之一。2017年，北京市密集出臺多項新政對房屋市場進行調控，包括首付比例提升、購房資格的認定變化、限購房屋類型調整等等，都對已經簽訂的房屋買賣合同的履行產生較大影響，也因此引發瞭房屋買賣合同糾紛的大幅增長。根據北京市大興區人民法院11月30日通報的案件審理情況，該院2015年受理房屋買賣合同糾紛案件553件，2016年受理此類案件1052件，2017年前 10個月已累計受理此類案件977件，案件數量漲幅可見一斑。
????記者還從大興區法院瞭解到，在大幅增長的案件背後，不乏部分當事人企圖利用“新政”規避違約等問題發生，但事實上“新政”並不必然構成不可抗力或必然導致購房人無履約能力，因此法院在審理此類案件中，並不會輕易適用情勢變更原則，隻會在查明事實的基礎上依法裁判。
????今年1月，吳某貸款購買A公司出售的房屋一套，並與A公司簽訂瞭“北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）”，該商品房的規劃性質為辦公。3月26日，房產新政出臺，之前“不限購”的商住、商辦類房屋，如果是個人購買，必須符合“名下在京無住房和商辦類房產記錄的”“在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅”兩項條件。
????新政出臺後，買房人吳某以自己無法辦理商業貸款為由，起訴至法院要求解除合同、退還已付房款並給付利息。對此，A公司認為，合同的履行並未受到新政影響，根據此前合同的約定，合同的付款方式已經變更為一次性付款。
????法院審理後認為，吳某與A公司簽訂的商品房預售合同系雙方真台灣電動床工廠實意思表示，應屬有效。根據已查明的事實，涉案房屋已經售出並進行網簽，合同履行並沒有受到“新政”的影響，據此判決駁回瞭吳某的訴訟請求。
????承辦法官解釋說，新政中確實規定瞭商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人貸款，但在本案中，購房人既沒有真正申請貸款，也沒有依據合同在規定期限內行使解除權。因此根據合同約定，購房人的房款交納方式變更為一次性付款。
????而在另一起案件中，經中介公司居間服務，瞿某與辛某簽訂房屋買賣合同，約定瞿某購買辛某手中的房屋，總價款210萬元。合同簽訂後，瞿某依約支付瞭購房定金，但未辦理網簽。3月22日，北京市出臺房屋新政，瞿某屬非北京戶籍傢庭，按照新政要求不再具有購房資格。為此，瞿某要求解除與辛某簽訂的房屋買賣合同，並要求返還已付定金。辛某雖同意解除合同，但不同意退還定金。翟某於是訴至法院。
????對此案，法院審理認為，瞿某與辛某簽訂的房屋買賣合同應屬有效，新出臺的房屋新政嚴格解釋瞭買房人“連續五年”的執行標準，瞿某按照新政的確不具備購房資格，且雙方均沒有其他違約情形。在這種情況下，瞿某要求解除合同是有事實和法律依據的，合同解除後，已收取的定金、房款應予返還。
????據瞭解，房產新政發佈後，以前“不限購”的商住、商辦類房屋，如今購買方也要符合“限購”的政策。還有許多非京籍購買人因不符合上述條件或京籍的購買人名下在京已有電動床住房的，在簽訂房屋買賣合同後的確失去瞭購房資格。但對此，買受人應舉證證明其不具備相應的購房資質。
????談及房產新政對於房屋買賣合同的影響，大興法院民一庭副庭長楊怡介紹說，國傢關於房市的調控屬於一種宏觀調控，具有公共政策的性質，對於房屋買賣合同的履行來說，不會達到致使合同不能根本履行的程度，因此不構成不可抗力。而且，2017房市“新政”並不必然會導致購房人無履約能力，或者必然導致繼續履行會對某一方當事人顯失公平，也不宜簡單適用情勢變更的原則。法院在審理此類案件中，一方面堅持公正審理，切實維護當事人的合法權益；另一方面，堅持服務大局，確保房地產市場的平穩、有序、健康發展。對於企圖利用“新政”規避違約等情形，在查明事實的基礎上進行依法裁判，確保合同的穩定性和嚴肅性，維護房屋交易市場的良好秩序。
????對於買賣合同雙方來說，如何避免發生糾紛？楊怡說，雙方在訂立合同的時候就要仔細閱讀合同條款，尤其是加重自己義務的條款，最大限度確保意思表示無歧義。“2017年房市“新政”不是北京市的第一次房市限購、限貸政策，由於房市政策不斷變化，無論是購買人還是出賣人，在交易過程中均應對政策的變化有一定的預見性，建議在簽訂合同時應具體約定，如新政出臺導致合同履行發生變化或者不能履行的情況出現雙方應如何處理。雙方應本著妥善處理問題的態度，新政出臺後如若影響合同履行，要第一時間同對方進行聯系和溝通，避免雙方損失的進一步擴大。”
來源: 法制日報——法制網（責任編輯:王婧）
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房產新政密集出臺引發房屋買賣糾紛增多
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????記者還從大興區法院瞭解到，在大幅增長的案件背後，不乏部分當事人企圖利用“新政”規避違約等問題發生，但事實上“新政”並不必然構成不可抗力或必然導致購房人無履約能力，因此法院在審理此類案件中，並不會輕易適用情勢變更原則，隻會在查明事實的基礎上依法裁判。
????今年1月，吳某貸款購買A公司出售的房屋一套，並與A公司簽訂瞭“北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）”，該商品房的規劃性質為辦公。3月26日，房產新政出臺，之前“不限購”的商住、商辦類房屋，如果是個人購買，必須符合“名下在京無住房和商辦類房產記錄的”“在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅”兩項條件。
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????法院審理後認為，吳某與A公司簽訂的商品房預售合同系雙方真台灣電動床工廠實意思表示，應屬有效。根據已查明的事實，涉案房屋已經售出並進行網簽，合同履行並沒有受到“新政”的影響，據此判決駁回瞭吳某的訴訟請求。
????承辦法官解釋說，新政中確實規定瞭商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人貸款，但在本案中，購房人既沒有真正申請貸款，也沒有依據合同在規定期限內行使解除權。因此根據合同約定，購房人的房款交納方式變更為一次性付款。
????而在另一起案件中，經中介公司居間服務，瞿某與辛某簽訂房屋買賣合同，約定瞿某購買辛某手中的房屋，總價款210萬元。合同簽訂後，瞿某依約支付瞭購房定金，但未辦理網簽。3月22日，北京市出臺房屋新政，瞿某屬非北京戶籍傢庭，按照新政要求不再具有購房資格。為此，瞿某要求解除與辛某簽訂的房屋買賣合同，並要求返還已付定金。辛某雖同意解除合同，但不同意退還定金。翟某於是訴至法院。
????對此案，法院審理認為，瞿某與辛某簽訂的房屋買賣合同應屬有效，新出臺的房屋新政嚴格解釋瞭買房人“連續五年”的執行標準，瞿某按照新政的確不具備購房資格，且雙方均沒有其他違約情形。在這種情況下，瞿某要求解除合同是有事實和法律依據的，合同解除後，已收取的定金、房款應予返還。
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????對於買賣合同雙方來說，如何避免發生糾紛？楊怡說，雙方在訂立合同的時候就要仔細閱讀合同條款，尤其是加重自己義務的條款，最大限度確保意思表示無歧義。“2017年房市“新政”不是北京市的第一次房市限購、限貸政策，由於房市政策不斷變化，無論是購買人還是出賣人，在交易過程中均應對政策的變化有一定的預見性，建議在簽訂合同時應具體約定，如新政出臺導致合同履行發生變化或者不能履行的情況出現雙方應如何處理。雙方應本著妥善處理問題的態度，新政出臺後如若影響合同履行，要第一時間同對方進行聯系和溝通，避免雙方損失的進一步擴大。”
來源: 法制日報——法制網（責任編輯:王婧）
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